กรณีศึกษา ทรัพย์สินที่ดิน 300,000 ล้านบาท ที่ซ่อนอยู่ ในการรถไฟไทย
11 ก.ค. 2025
ปี 2567 มีบริษัทแห่งหนึ่ง ยังไม่ทันจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ก็ขาดทุนไปแล้ว 11,176 ล้านบาท ขณะที่มีหนี้สินที่เป็นเงินกู้ยืมรวมกัน 469,162 ล้านบาท
หากบริษัทแห่งนี้อยู่ในตลาดหุ้น ก็คงไม่มีใครสนใจลงทุนแน่ ๆ เพราะแค่เพียงดอกเบี้ยจ่าย บริษัทยังไม่มีเงินพอจะจ่ายเลยด้วยซ้ำ แถมยังมีหนี้สินที่ต้องชำระมากถึง 469,162 ล้านบาท
โชคดีที่ว่าบริษัทแห่งนี้ไม่ได้อยู่ในตลาดหุ้น เพราะนี่คืองบการเงินของการรถไฟแห่งประเทศไทย หรือ รฟท.
รัฐวิสาหกิจที่ขึ้นชื่อว่า เป็นองค์กรที่มีผลขาดทุนมากที่สุดในประเทศไทย
แต่รู้ไหมว่า รฟท. ยังมีสินทรัพย์ที่มีมูลค่ามหาศาลซ่อนอยู่ ที่สามารถสร้างรายได้ให้กับรัฐวิสาหกิจแห่งนี้ไม่น้อย
สินทรัพย์ที่ว่าคือ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ที่กระจายอยู่ทั่วประเทศ
แล้ว รฟท. ใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่ตัวเองมีอยู่ สร้างรายได้ได้มากแค่ไหน แล้วเพียงพอที่จะทำให้ รฟท. กลับมาทำกำไรได้หรือไม่ ?
MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ
ปัจจุบัน รฟท. เป็นเจ้าของที่ดินที่ไม่ได้ใช้ในกิจการรถไฟรวมแล้วประมาณ 40,000 ไร่ คิดเป็นมูลค่ากว่า 300,000 ล้านบาท
ซึ่ง รฟท. ก็นำที่ดินบางส่วนไปปล่อยเช่า เพื่อหารายได้ค่าเช่าอีกทางหนึ่ง นอกเหนือจากธุรกิจเดินรถไฟ
ตัวอย่างที่ดินที่ รฟท. ปล่อยเช่า ก็เช่น..
- ที่ดินที่ปล่อยให้กลุ่มเซ็นทรัล สร้างศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว
โดย รฟท. ทำสัญญาปล่อยเช่ากับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นเวลา 20 ปี (หมดอายุสัญญาถึงปี 2571) ให้เซ็นทรัลจ่ายค่าเช่าทุกปี คิดเป็นค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 1,065 ล้านบาท
- ที่ดินที่ปล่อยเช่าในพื้นที่โครงการ RCA สถานบันเทิงชื่อดังบริเวณถนนพระราม 9
โดยที่ดินของ รฟท. ย่าน RCA เป็นที่ดินผืนใหญ่ มีผู้เช่าหลากหลาย ทั้งสถานบันเทิง ห้างค้าปลีก อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม
จะเห็นได้ว่า รฟท. มีที่ดินใจกลางเมืองขนาดใหญ่ ที่สามารถเก็บค่าเช่าได้สูง และมีอำนาจในการขึ้นค่าเช่าสูงมาก
เพราะที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ มีจำกัด แต่มีความหนาแน่นของประชากรมาก ตามความเจริญของเมืองที่มีมากขึ้น
ทำให้ในปี 2567 รฟท. มีรายได้จากการปล่อยเช่าที่ดินรวมประมาณ 3,325 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อน 10%
รายได้ค่าเช่านี้คิดเป็นสัดส่วน 13% จากรายได้รวมทั้งหมดของ รฟท. ที่อยู่ที่ 25,264 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม รฟท. นำที่ดินไปหารายได้จากการให้เช่าพื้นที่เพียง 10% เท่านั้น เท่ากับว่าตอนนี้ รฟท. ยังมีที่ดินกว่า 35,000 ไร่ ที่รอการพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์
หมายความว่า หาก รฟท. นำที่ดินทั้งหมดไปปล่อยเช่า ก็น่าจะมีรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากกว่านี้มาก
ซึ่งรายได้จากการปล่อยเช่าที่ดิน เป็นอีกแหล่งรายได้ที่มีอัตรากำไรสุทธิสูงมาก เพราะการปล่อยเช่าที่ดิน แทบจะไม่มีต้นทุนอะไรเลย เพราะเป็นการสร้างรายได้จากสินทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว
โดย รฟท. มีบริษัทลูกที่ดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ นั่นคือ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด หรือ SRTA
โดย รฟท. จะโอนสัญญาเช่าบางส่วนไปให้ SRTA แล้ว SRTA ก็จะนำสัญญาเช่าที่ได้มา ไปปล่อยเช่าต่ออีกทีหนึ่ง เรียกว่า การเช่าช่วง
หากมองอย่างผิวเผิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจรถไฟ ดูจะเป็นธุรกิจที่ไม่น่าจะเกี่ยวข้องกันได้ แต่จริง ๆ แล้ว ทั้ง 2 ธุรกิจเป็นธุรกิจที่เกื้อหนุนกัน
เพราะหากรางรถไฟพาดผ่านที่ดินแปลงไหน ที่ดินแปลงนั้นก็ย่อมจะมีมูลค่าสูงขึ้น เพราะการเดินทางทำได้สะดวกมากขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริเวณโดยรอบสถานีรถไฟ ซึ่งเป็นจุดที่มีนักเดินทางรวมตัวกันอย่างหนาแน่น
ดังนั้นโมเดลการทำธุรกิจรถไฟ ควบคู่ไปกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ใช่เรื่องใหม่บนโลกใบนี้
เพราะบริษัทรถไฟในต่างประเทศ หลายบริษัทต่างก็ใช้โมเดลนี้ จนประสบความสำเร็จ สร้างผลกำไรได้เป็นกอบเป็นกำไม่น้อย ยกตัวอย่างเช่น..
- บริษัท Tokyu Corporation ผู้ให้บริการรถไฟ 9 สาย ในแถบชานเมืองโตเกียว
มีผลประกอบการปีล่าสุด (เดือนเมษายน 2567 - มีนาคม 2568)
รายได้ 234,300 ล้านบาท
กำไรสุทธิ 23,925 ล้านบาท
ที่น่าสนใจก็คือ บริษัทแห่งนี้มีผลกำไรก่อนหักดอกเบี้ยและค่าเสื่อมจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าครึ่งของผลกำไรก่อนหักดอกเบี้ยและค่าเสื่อมทั้งหมด
- บริษัท MRT Corporation ที่บริหารการเดินรถไฟใต้ดิน และรถประจำทางของฮ่องกง
มีผลประกอบการประจำปี 2567
รายได้ 248,124 ล้านบาท
กำไรสุทธิ 65,211 ล้านบาท
โดย MRT Corporation เป็นบริษัทที่มีผลขาดทุนจากธุรกิจการเดินทาง แต่มีกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาชดเชยกัน ทำให้ยังคงทำอัตรากำไรสุทธิได้ 26% ซึ่งเป็นอัตรากำไรที่สูงมาก
ทั้ง 2 บริษัทนี้คือตัวอย่างบริษัทรถไฟในต่างประเทศ ที่สามารถทำกำไรได้เป็นจำนวนมาก จากการทำธุรกิจเดินรถไฟ ควบคู่ไปกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
พอมองย้อนกลับมาที่ รฟท. ก็ต้องบอกว่าตอนนี้ รฟท. มีสินทรัพย์ที่พร้อมจะสร้างผลกำไรให้องค์กรอยู่ในมือแล้ว
ก็ต้องมาติดตามดูกันต่อไปว่าในอนาคต รฟท. จะบริหารสินทรัพย์ที่ตัวเองมีอยู่ในมืออย่างไร ให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับองค์กร..
หมายเหตุ : งบการเงินรายปีของ รฟท. และ SRTA สิ้นสุด ณ วันที่ 30 กันยายน
#ธุรกิจ
#โมเดลธุรกิจ
#รถไฟไทย
References