“TU Dome” 

ชื่อของหอพักนักศึกษาชื่อดัง ที่ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้าม มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต กลายเป็นประเด็นร้อนในโลกออนไลน์ 

เพราะหอพักแห่งนี้ มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ชื่อว่า TU-PF หรือ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียล คอมเพล็กซ์ เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า

โดยกองทุนแห่งนี้ มีสำนักงานประกันสังคมเข้าไปลงทุนอยู่ตั้งแต่ปลายปี 2549 ด้วยเงินลงทุน 800 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 75.76% ของหน่วยลงทุนทั้งหมด

แต่ผ่านมาเกือบ 20 ปี วันนี้ราคาหน่วยลงทุนของกองทุน TU-PF นี้ เหลือที่ราว ๆ 1.13 บาทต่อหน่วยลงทุนเท่านั้น.. 

นั่นจึงทำให้ผู้คนตั้งคำถามว่า เพราะอะไรทำไมประกันสังคมถึงตัดสินใจลงทุนในกองทุนนี้ 

หากสงสัยว่า กองทุน TU-PF นี้ มีที่มาที่ไปอย่างไร และมีอะไรที่น่าสังเกตในงบการเงินบ้าง ?

MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ ครับ

ย้อนกลับไปในปี 2549 มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ คาดการณ์ว่า จำนวนนักศึกษาในย่านศูนย์รังสิต มีแนวโน้มจะเติบโตขึ้นเป็นอย่างมาก

ซึ่งเมื่อจำนวนนักศึกษาเพิ่มขึ้น ก็จะส่งผลให้ความต้องการหอพักในย่านนั้น จะต้องเติบโตตามไปด้วย

นั่นจึงเป็นจุดเริ่มต้นในการสร้างหอพัก “TU Dome” ที่ตั้งอยู่บนที่ดินของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เองเลย

โดยเงินลงทุนที่จะนำมาสร้างเป็นหอพัก ก็ไม่ได้มาจากทางมหาวิทยาลัยควักมาจ่ายเองแต่อย่างใด

เพราะใช้กลไกจากตลาดทุนให้เป็นประโยชน์ ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีชื่อว่า TU-PF เป็นแหล่งระดมทุนจากนักลงทุน เพื่อมาสร้างหอพักนั่นเอง

เมื่อโครงการนี้สร้างเสร็จในปี 2551 แล้ว ทาง TU-PF ก็จะได้สิทธิเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นจากหอพักนี้ ต่อไปเป็นเวลาอีก 30 ปี จนสิ้นสุดในปี 2581

ถ้าสังเกตประโยคข้างต้นให้ดี จะเห็นว่าไม่มีตรงไหนที่เขียนบอกเลยว่า TU-PF เป็นเจ้าของหอพัก TU Dome 

นั่นก็เป็นเพราะว่า กองทุน TU-PF นี้ มีรูปแบบเป็น “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แบบ Leasehold” 

ที่กองทุน TU-PF จะไปลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็คือหอพัก TU Dome จากเจ้าของตัวจริง อย่างมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เป็นเวลา 30 ปี

จากนั้นก็นำพื้นที่ของ TU Dome ซึ่งได้ทำการเช่ามา ไปปล่อยให้ร้านค้ารวมถึงนักศึกษาเช่าต่อ และเก็บรายได้จากค่าเช่านั้น

หรือถ้าพูดกันในภาษาชาวบ้านทั่วไปก็คือ กองทุน TU-PF “เซ้ง” หอพัก TU Dome ต่อจากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์นั่นเอง 

โดยนักลงทุน จะได้รับผลตอบแทนจาก TU-PF ใน 2 รูปแบบ 

- เงินปันผล 

เมื่อกองทุนบริหารจัดการได้เป็นอย่างดี ทำรายได้ให้เติบโตเรื่อย ๆ หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดไปแล้ว เหลือเป็นกำไร

กองทุนก็จะนำกำไรที่ทำได้ มาจ่ายเป็นเงินปันผล ให้กับนักลงทุน

- เงินลดทุน 

ซึ่งเป็นการที่กองทุนทยอยจ่ายคืนเงินต้นที่ลงทุนไว้ คืนให้กับนักลงทุน เพื่อเป็นการชดเชย มูลค่าสิทธิการเช่าที่ลดลงเรื่อย ๆ เมื่อเวลาผ่านไป

ก่อนจะกลายเป็น 0 ในวันที่สิทธิในการบริหารหอพักของ TU-PF หมดลงในปี 2581 และต้องส่งคืนตึกนี้กลับไปให้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

เพราะทางกองทุนไม่มีสินทรัพย์ในมือจะไปปล่อยเช่าให้ใคร เพื่อสร้างรายได้ให้กองทุน และผลตอบแทนให้ผู้ถือหุ้นอีกแล้ว 

เมื่อเข้าใจถึงธรรมชาติของกองทุน Leasehold กันแล้ว เราก็จะไปกันต่อที่ โมเดลธุรกิจของกองทุนนี้กัน

ตัวกองทุน TU-PF จะดูแลโครงการแบบ Mix-Used ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 ส่วน

- หอพักนักศึกษา ประกอบด้วยอาคารสูง 9 ชั้น จำนวน 3 อาคาร คิดเป็นมูลค่า 45% ของทรัพย์สินทั้งหมด

โดยจะจ้าง สำนักงานบริหารทรัพย์สินและกีฬา ของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มาบริหารให้ เพราะเชื่อว่ามีความเข้าใจกลุ่มเป้าหมายนักศึกษา เป็นอย่างดี

- พลาซ่า คือพื้นที่ปล่อยเช่า สำหรับร้านค้าปลีกและศูนย์อาหาร อยู่ระหว่างชั้น 1 - 3 ของอาคาร คิดเป็นมูลค่า 37% ของทรัพย์สินทั้งหมด

- เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ จำนวน 1 อาคาร สูง 10 ชั้น คิดเป็นมูลค่า 18% ของทรัพย์สินทั้งหมด

โดยส่วนของพลาซ่าและเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ทางกองทุนได้จ้างบริษัทเอกชนจากภายนอก คือบริษัท ทองหล่อ เมเนจเม้นท์ จำกัด มาบริหารในส่วนนี้

ทีนี้เรามาดูผลประกอบการย้อนหลังในช่วง 6 ปีกันบ้าง

ปี 2562 รายได้รวม 101 ล้านบาท กำไรจากการลงทุนสุทธิ 27 ล้านบาท

ปี 2563 รายได้รวม 91 ล้านบาท กำไรจากการลงทุนสุทธิ 22 ล้านบาท

ปี 2564 รายได้รวม 72 ล้านบาท กำไรจากการลงทุนสุทธิ 9 ล้านบาท

ปี 2565 รายได้รวม 85 ล้านบาท กำไรจากการลงทุนสุทธิ 17 ล้านบาท

ปี 2566 รายได้รวม 99 ล้านบาท กำไรจากการลงทุนสุทธิ 23 ล้านบาท

ปี 2567 รายได้รวม 108 ล้านบาท กำไรจากการลงทุนสุทธิ 30 ล้านบาท

ถึงตรงนี้อาจจะสงสัยว่า ตัวกำไรจากการลงทุนสุทธิ หมายความว่าอะไร ?

ต้องเข้าใจก่อนว่ากำไรจากการลงทุนสุทธิ ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ กองทุน REITs นั้น ไม่ใช่กำไรสุทธิแบบเวลาที่เราลงทุนหุ้น

เพราะในขณะที่กำไรสุทธิของบริษัท คือการเอารายได้มาหักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งหมดเลย

กำไรจากการลงทุนสุทธิของ กองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ TU-PF คือ รายได้ - ค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่า เท่านั้น

ทำให้เราอาจพูดได้ว่า กำไรจากการลงทุนสุทธินี้ ก็คือเงินที่ TU-PF ผลิตได้และพร้อมจ่ายปันผลให้กับนักลงทุน 

ในขณะที่ส่วนกำไรสุทธิของกองทุน จะเท่ากับ 

กำไรจากการลงทุนสุทธิ + การเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน

ซึ่งอย่างที่บอกไป ในทุก ๆ ปี เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าของกองทุน จะต้องลดลงไปตามกาลเวลา

กระบวนการที่ทำให้มูลค่าของกองทุนลดลง ก็คือการปรับลดมูลค่าทรัพย์สิน ตามอายุสัญญาที่เหลืออยู่ ตลอดทุกปีตามมาตรฐานบัญชี ไปจนถึงปีสุดท้ายของกองทุน เพื่อจะทำให้มูลค่าทรัพย์สิน เหลือ 0 บาท

ส่วนของการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน สำหรับกองทุน Leasehold ส่วนใหญ่จึงมักจะติดลบ หรือก็คือรายการ “ขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน”

นั่นจึงทำให้แม้ว่าส่วนของกำไรจากการลงทุนสุทธิยังเป็นบวก อันแสดงให้เห็นว่า กองทุนยังผลิตรายได้จากค่าเช่าได้เรื่อย ๆ 

แต่กำไรสุทธิของกองทุน จะขาดทุนอยู่ตลอด เพราะกำไรจากการลงทุนสุทธิ โดนการขาดทุนจากการลดมูลค่าสินทรัพย์มากลบไป 

จนทำให้เกิดการขาดทุนสะสม แสดงอยู่ในงบดุลของบริษัท

การขาดทุนสะสมนี้เอง กลายเป็นตัวที่ล็อกกองทุนไว้ ไม่ให้กองทุนนำกำไรจากการลงทุนสุทธิที่ทำได้ มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้นักลงทุน

เพราะตามกฎหมายนั้น ได้ห้ามไม่ให้กองทุนหรือบริษัทที่มีการขาดทุนสะสม จ่ายเงินปันผลให้นักลงทุนได้ จนกว่าจะล้างขาดทุนสะสมจนหมด

ทำให้ถ้าย้อนไปครั้งสุดท้ายที่ TU-PF จ่ายปันผล ก็คือตอนปี 2555 เลย และทางกองทุนก็ทำได้เพียงแค่ให้ผลตอบแทนนักลงทุน ในรูปแบบของเงินลดทุนเท่านั้น 

แต่เรื่องราวของ TU-PF กลับยังไม่จบอยู่เพียงแค่นี้ เพราะว่ามีบาดแผลเก่าจากในอดีต ที่ยังคอยตามหลอกหลอนกองทุนนี้อยู่ จนทำให้กระแสเงินสดที่ทำได้ ต้องจ่ายออกเป็นประจำทุกปี ไปอีกหลายปี

นั่นก็คือเรื่อง “คดีความ..”

ย้อนกลับไปตั้งแต่ปี 2556 กองทุน TU-PF มีปัญหาฟ้องร้องกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายเดิม

เรื่องราวนี้คาราคาซังอยู่หลายปี จนสุดท้ายในปี 2560 สรุปได้ว่ากองทุนแพ้คดี จนต้องแบกหนี้ก้อนโต เพื่อชดใช้ให้กับคู่กรณี 433 ล้านบาท

หลังจากทยอยจ่ายมาแล้ว 7 ปี หนี้ก้อนนี้ก็ยังเหลือค้างอีก 386 ล้านบาท ในชื่อรายการบนงบดุลว่า “เจ้าหนี้ตามสัญญาประนอมหนี้” 

ซึ่งเมื่อดูตามอายุของกองทุนที่จะสิ้นสุดลงในปี 2581 นี้ เทียบกับการผ่อนจ่ายหนี้คดีความได้ปีละไม่กี่ล้านบาท ที่ผ่านมาก็ทำให้เกิดความกังวลว่า สุดท้ายแล้วหนี้ก้อนนี้ จะชดใช้คืนทันเวลาหรือไม่

อ่านมาถึงตรงนี้ ก็สรุปภาพได้ว่า นักลงทุนที่ถือหน่วยลงทุนใน TU-PF ต้องเจอกับปัญหาประเดประดังเข้ามา ให้ปวดหัว อย่างไรบ้าง

1. เงินปันผลก็ไม่ได้รับมาหลายปีแล้ว เพราะมีการขาดทุนสะสมอยู่

2. กระแสเงินสดที่กองทุนทำได้ ก็ยังต้องแบ่งไปชำระหนี้ โดยที่ไม่รู้ว่า หนี้จะหมดตอนไหน

หากในวันสุดท้ายของกองทุนนั้น หนี้ก้อนนี้เกิดยังไม่หมดขึ้นมา โดยมีหนี้เหลือมากกว่าเงินสด ผู้ถือหน่วยลงทุนก็จะไม่ได้อะไรเลย

3. ทางนักลงทุนจึงได้แต่หวังว่า อย่างน้อยทางกองทุน จะรีบทยอยลดทุน จ่ายคืนเงินต้นให้กับนักลงทุนมาบ้าง

แต่เรื่องตรงนี้ ก็ยังติดปัญหาอยู่ที่ หนี้สินก้อนโตจากคดีความ ที่ทำให้เวลาจะขยับ ตัดสินใจอะไรที ก็ต้องคอยกังวลเรื่อง ปัญหาสภาพคล่องในอนาคต อยู่เสมอ

สิ่งนี้ที่สะท้อนความเป็นจริงในโลกการลงทุนได้เป็นอย่างดีเลยว่า

การลงทุนไม่ใช่เรื่องที่ง่ายแบบปอกกล้วยเข้าปาก เพราะถึงแม้จะวิเคราะห์ ก่อนจะลงทุนมาอย่างดี มากแค่ไหนก็ตาม

เมื่อบริบทเปลี่ยนไป สิ่งที่เกิดขึ้นต่อมาก็มักจะไม่ตรงกับที่เราเคยคิดเอาไว้

อย่างเช่น ตัวกองทุน TU-PF ที่แต่ก่อนก็อาจจะเป็นกองทุนรวมที่มีอสังหาริมทรัพย์ศักยภาพดี พร้อมมีคนต้องการเช่า 

จนนักลงทุนมากมาย รวมถึงกองทุนประกันสังคมคิดว่าจะได้เป็น “เสือนอนกิน” 

ตอนนี้น่าจะกลายเป็น “เสือนอนก่ายหน้าผาก” แทน..

#ลงทุน

#REITs

#ประกันสังคม

Reference

- รายงานประจำปี กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียล คอมเพล็กซ์ ระหว่างปี 2564 - 2567