ทำไมปีนี้ ถึงมีแต่ดรามา คนกู้ซื้อบ้าน แบกดอกเบี้ยจนอ่วม | MONEY LAB
ตลอดทั้งปีนี้ เรามักจะเห็นโพสต์ในโลกออนไลน์ เกี่ยวกับผู้คนที่ต้องตกใจ เมื่อเงินที่ตัวเองจ่ายเพื่อผ่อนบ้าน กลับถูกตัดเป็นดอกเบี้ยไปเกือบทั้งหมด และเหลือไปตัดเงินต้น เพียงน้อยนิดเท่านั้น

ถ้าหากเราลองดูดี ๆ ก็จะพบว่า ที่คนกำลังประสบปัญหาเรื่องผ่อนบ้านในปัจจุบัน ไม่ได้มีเพียงแค่ ความไม่เข้าใจเรื่องการเงิน หรือเป็นเพราะเศรษฐกิจแย่เท่านั้น

แต่ยังเป็นผลสืบเนื่องมาจาก มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ในช่วงล็อกดาวน์ที่ผ่านมาอีกด้วย

แล้วอะไรที่เป็นสาเหตุ ที่ทำให้การผ่อนบ้าน กลายเป็นเรื่องดรามา อันดับต้น ๆ ของชาวไทย ในช่วงปีนี้ ?
MONEY LAB จะเล่าเรื่องการเงิน ที่โรงเรียนไม่เคยสอน ให้เข้าใจ

อย่างที่เราทราบกันดีว่า เมื่อ 3 ปีก่อน ทั่วโลกรวมทั้งประเทศไทยเอง ต้องเผชิญกับสถานการณ์ล็อกดาวน์ จนนำไปสู่การหดตัวของเศรษฐกิจ

ทำให้ในตอนนั้น ประเทศไทยต้องมีทั้งมาตรการทางการคลัง และทางการเงิน เพื่อมากระตุ้นเศรษฐกิจ

มาตรการทางการคลัง ก็เช่น คนละครึ่ง และการลดภาษีต่าง ๆ

ส่วนมาตรการทางการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ก็ใช้การ “ลดดอกเบี้ย” เพื่อกระตุ้นให้ประชาชนเกิดการใช้จ่าย และจูงใจให้เอกชนกู้เงินไปลงทุน

ซึ่งการลดดอกเบี้ยนโยบาย ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็จะส่งผลกระทบ ต่ออัตราดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้าน ของคนไทยด้วย

ก่อนจะรู้ว่า ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านอย่างไร เราต้องรู้จักกับ “MRR” ก่อน
ซึ่งถือเป็นตัวเลขสำคัญของเรื่องนี้เลย

MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate ซึ่งเป็นดอกเบี้ยที่ธนาคารจะคิดกับลูกค้ารายย่อยชั้นดี
โดยที่ MRR ของแต่ละธนาคาร อาจจะไม่เท่ากัน

ยกตัวอย่างเช่น ธนาคาร A กำหนดให้ MRR = 7%
และคิดอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านไว้ที่ MRR-3.75% ต่อปี

หมายความว่า ถ้าเราจะกู้เงิน เพื่อซื้อบ้านกับธนาคาร A ก็จะต้องจ่ายดอกเบี้ย เท่ากับ 3.25% ต่อปี

MRR ก็คล้ายกับดอกเบี้ยชนิดอื่น ๆ ที่จะล้อไปกับดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย

จากข้อมูลเมื่อปี 2563 พบว่า MRR ของธนาคารใหญ่ ๆ ณ ตอนนั้น อยู่ที่ประมาณ 6% เท่านั้น

ส่งผลให้ ถ้าคำนวณดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านที่ MRR-3.75% ต่อปี แปลว่า ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเมื่อปี 2563 ส่วนใหญ่แทบจะไม่เกิน 3% เลย

นอกจากนี้ ทางธนาคารแห่งประเทศไทย ยังมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่จะอนุญาตให้ธนาคารปล่อยกู้ซื้อบ้านได้เต็ม 100% ของมูลค่าบ้าน
จากเดิมที่ธนาคาร จะปล่อยกู้แค่ 80-90%

หรือแปลว่า เราจะสามารถซื้อบ้านได้ โดยดาวน์แค่ 0% นั่นเอง

เมื่อมี 2 ปัจจัยเอื้ออำนวย คือ

1.ดอกเบี้ยถูก

2.ซื้อบ้านใหม่ได้ โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์
จึงไม่แปลกที่ผู้คนที่ยังพอมีเงินเหลือ จะทยอยกู้ซื้อบ้านกันในช่วงนั้น

สะท้อนจาก มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยรวบรวมไว้ จะเห็นได้ว่าการปล่อยกู้ซื้อบ้าน เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

ปี 2563
มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ 9,749,869 ล้านบาท
ปี 2564
มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ 10,324,814 ล้านบาท
ปี 2565
มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ 10,621,557 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์ล็อกดาวน์เริ่มคลี่คลายลง แต่ละประเทศ เริ่มเปิดเมือง ผู้คนกลับมาใช้ชีวิตปกติ

บวกกับ สถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างยูเครนและรัสเซียปะทุขึ้น จนทำให้ราคาน้ำมัน และสินค้าเกษตรพุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้เงินเฟ้อทั่วโลกก็เริ่มกลับมาสูงขึ้น

เมื่อเป็นแบบนี้ เป้าหมายของธนาคารแห่งประเทศไทยจึงต้องเปลี่ยน
จากการลดดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ กลายเป็นขึ้นดอกเบี้ย อย่างรวดเร็วและรุนแรง เพื่อคุมเงินเฟ้อ

ตรงนี้เอง ถ้าหากใครที่กู้ซื้อบ้าน ตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นล็อกดาวน์ ก็คงจะต้องปวดหัว

เพราะเมื่อปี 2563 ดอกเบี้ย MRR จะอยู่แค่ประมาณ 6%
แต่พอมาปี 2566 นี้ ดอกเบี้ย MRR ได้กลายเป็น 7.4%

ถ้าตัวเลขอื่นเหมือนเดิม แต่ดอกเบี้ยสูงขึ้น 1.4%
นั่นแปลว่า ถ้าเรากู้ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท
เราจะต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงขึ้น คิดเป็นตัวเลขกลม ๆ ก็เท่ากับ 70,000 บาทต่อปี หรือราว 5,800 บาทต่อเดือน

จึงเป็นที่มาว่า มีบางคนที่ก็ยังผ่อนบ้านด้วยจำนวนเงินต่อเดือนเท่าเดิม แต่เงินถูกนำไปตัดเงินต้นน้อยลง หรือแทบไม่ตัดเลย

เหตุผลก็เพราะ แม้ว่าเราจะจ่ายเงินเท่าเดิมก็จริง แต่ถ้าส่วนของดอกเบี้ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น ก็จะไม่เหลือพอให้ไปตัดเงินต้น นั่นเอง..

และแม้ว่าการรีไฟแนนซ์ อาจจะช่วยให้เราได้ดอกเบี้ยที่ถูกลงมาบ้าง แต่ก็ตั้งต้นจาก MRR อยู่ดี

ถึงตรงนี้ เราก็คงพอทราบแล้วว่า ทำไมในปี 2566 นี้ ถึงเป็นปีที่มีประเด็น เกี่ยวกับดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเยอะมาก ๆ

เพราะในช่วงล็อกดาวน์ที่ผ่านมา มีคนบางกลุ่มพากันกู้ซื้อบ้าน ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ และอาจเป็นการซื้อบ้านแบบไม่ต้องดาวน์

อย่างไรก็ตาม ไม่มีใครคิดว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะถูกปรับขึ้นอย่างรุนแรง จาก 0.5% ในวันนั้น มาเป็น 2.5% ในวันนี้ ในระยะเวลาเพียงแค่ 3 ปีเท่านั้น

เรื่องนี้จึงเป็นเหมือนกรณีศึกษา ในเรื่องของความเสี่ยงทางด้านดอกเบี้ย ซึ่งคนที่กำลังจะกู้ซื้อบ้านควรจะศึกษาไว้

เพราะไม่มีใครรู้ได้เลยว่า อัตราดอกเบี้ยที่เราเห็นในวันนี้ อีก 3-4 ปีข้างหน้า จะมีเหตุการณ์อะไร มาทำให้มันเปลี่ยนแปลงไปได้อีก มากแค่ไหน..

References
-https://www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach/loan/mortgages/what-is-mrr
-https://www.ghbank.co.th/product-detail/ghb-precious-2566
-https://www.kasikornbank.com/th/personal/loan/homeloan/pages/home.aspx
-https://tradingeconomics.com/thailand/interest-rate
-ธนาคารแห่งประเทศไทย