หนึ่งในวิธีการสร้าง Passive Income ที่ได้รับความนิยมอย่างมาก
หลายคนน่าจะนึกถึง การลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นอันดับแรก ๆ

ซึ่งเวลาที่เราลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น
จะมีวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนให้เช่า หรือที่เรียกกันว่า “Rental Yield”

แล้ว Rental Yield คำนวณอย่างไร ?
BillionMoney จะย่อยให้เข้าใจแบบง่าย ๆ

การคำนวณ Rental Yield มีทั้งหมด 3 วิธี
ซึ่งแต่ละวิธีจะมีวัตถุประสงค์ต่างกันไป

1.ผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น หรือ Gross Rental Yield

สมมติว่า เราซื้อคอนโดมิเนียมมา 1 ห้อง ราคา 2,000,000 บาท
เราคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท หรือ 120,000 บาทต่อปี

โดย Gross Rental Yield จะมาจาก
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี / ราคาห้องคอนโดมิเนียม
จะได้ว่า (120,000 / 2,000,000) = 0.06 หรือ 6% ต่อปี

ต้องบอกว่า แนวคิด Gross Rental Yield เหมาะกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินตนเอง ไม่ได้กู้มาจากสถาบันการเงิน และยังไม่ได้คิดรวมค่าใช้จ่ายอื่น

ดังนั้น วิธีนี้เป็นเพียงการคิดอัตราผลตอบแทนในเบื้องต้นเท่านั้น

2.ผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ หรือ Net Rental Yield

วิธีนี้จะมีการลงลึกในรายละเอียดมากขึ้น
โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายอื่น ที่ไม่ได้นำมาคำนวณ เหมือนวิธีแรก อย่างเช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
รวมไปถึงต้นทุนค่าห้อง เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่งห้อง ค่ารีโนเวตห้อง เป็นต้น

จากตัวอย่างเดิม แต่กรณีนี้เรามีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ที่เราต้องจ่ายเท่ากับ 2,000 บาทต่อเดือน หรือ 24,000 บาทต่อปี
และมีต้นทุนค่าห้อง เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่งห้อง ค่ารีโนเวตห้อง 100,000 บาท

โดย Net Rental Yield จะมาจาก
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี - ค่าใช้จ่ายต่อปี) / (ราคาห้องคอนโดมิเนียม + ต้นทุนค่าห้อง)

ดังนั้น Net Rental Yield จะมีค่าเท่ากับ
(120,000 - 24,000) / (2,000,000 + 100,000) = 0.046 หรือ 4.6% ต่อปี

ซึ่งแนวคิด Net Rental Yield จะคล้ายกับ Gross Rental Yield แต่จะมีการนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไปพิจารณาร่วมด้วย เพื่อสะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น นั่นเอง

3.ผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี หรือ Cash on Cash Rental Yield

อย่าง 2 กรณีแรก จะเป็นการใช้เงินตนเองมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยเช่า
แต่กรณีนี้จะเป็นการคิดผลตอบแทน ที่คำนึงถึงการไปกู้เงินจากธนาคารมาด้วย

จากตัวอย่างข้อ 2 แต่เราเลือกกู้เงินจากธนาคารมาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม 2,000,000 บาท
โดยวางเงินดาวน์ 30% หรือ 600,000 บาท

เท่ากับว่า เรากู้ธนาคารมา 1,400,000 บาท
โดยมีระยะเวลาการกู้ 30 ปี ที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ต่อปี

แปลว่า เรามีภาระเงินผ่อนธนาคารต่อเดือน 7,600 บาท หรือ 91,200 บาทต่อปี

โดย Cash on Cash Rental Yield จะมาจาก
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี - ค่าใช้จ่ายต่อปี - เงินผ่อนธนาคารต่อปี) / (เงินที่ลงทุนไปแล้ว + ต้นทุนค่าห้อง)

ดังนั้น Cash on Cash Rental Yield จะเท่ากับ
(120,000 - 24,000 - 91,200) / (600,000 + 100,000) = 0.007 หรือ 0.7% ต่อปี

จะเห็นว่า กรณีนี้ผลตอบแทนจะดูต่ำมาก เมื่อเทียบกับ กรณีที่ 1 และ 2
ทำให้อาจดูเหมือนว่าคอนโดมิเนียมห้องนี้ไม่น่าสนใจที่จะลงทุน

แต่ก็ต้องไม่ลืมว่า หากในอนาคตคอนโดมิเนียมห้องนี้มีราคาสูงขึ้น เนื่องจากทำเลดี หรือมีรถไฟฟ้าตัดผ่าน

เราก็อาจสามารถปรับค่าเช่าได้สูงขึ้นกว่าเดิม
รวมถึงสามารถรีไฟแนนซ์ โดยได้รับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ถูกลง
ก็จะทำให้อัตราผลตอบแทนปรับเพิ่มขึ้นในอนาคตได้เช่นกัน

และนี่คือแนวทางการคำนวณหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งก็น่าจะเป็นประโยชน์กับคนที่ต้องการหา Passive Income จากการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย..

References
-https://landprothailand.com/th/how-to-calculate-rental-yield/
-https://www.uob.co.th/th/personal/loan_calculate-monthly.html
-https://www.thebkkresidence.com/article/Rental-Yield