ในช่วงที่ผ่านมา หนึ่งในประเภทกองทุนที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ก็คือ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งมี 2 รูปแบบด้วยกัน แบ่งออกเป็น Freehold และ Leasehold

วันนี้เรามาดูกันว่ากองทุนประเภทนี้ เป็นอย่างไร
แล้วแบบ Freehold และ Leasehold มีอะไรต่างกัน ?
BillionMoney จะสรุปให้ แบบเข้าใจง่าย ๆ

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่านั้น เป็นหนึ่งในท่าประจำ
ที่นักลงทุนหลายคนใช้กัน เพื่อสร้างผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในแต่ละเดือน

อย่างไรก็ตาม หลายครั้งการเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือคอนโดมิเนียมโดยตรง อาจไม่ใช่เรื่องง่าย เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง และเรายังต้องมองหาผู้เช่าที่ไว้ใจได้

แถมในกรณีที่เราต้องการเงินสดทันที ก็จะค่อนข้างยาก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ มีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ

พอเรื่องเป็นแบบนี้ จึงมีทางเลือกให้นักลงทุน เข้าไปเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการลงทุนในกองทุนรวม
ซึ่งกองทุนก็จะนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ และนำผลตอบแทนจากค่าเช่า กลับออกมาจ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล

นอกจากนั้นก็มีกองทุน ที่มีลักษณะคล้ายกันกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เช่น

-ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) หรือที่เรามักเรียกกันในชื่อว่า REITs มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภท แถมยังสามารถไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้อีกด้วย

-กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ที่เน้นลงทุนไปที่สินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐาน ทั้งของภาครัฐและภาคเอกชน เช่น โรงไฟฟ้า ระบบโทรคมนาคมและการสื่อสาร ถนน รวมถึงทางด่วน

ซึ่งก็มีทั้งแบบ Freehold และ Leasehold
แล้วทั้ง 2 แบบนี้ แตกต่างกันอย่างไร ?

1) กองทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบ Freehold

-กองทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นเจ้าของ จึงทำให้มีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุน

-หากอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุนก่อนหน้านี้ มีมูลค่าเพิ่มขึ้น เมื่อมีการยกเลิกกองทุน กองทุนสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ มาขายต่อให้คนอื่นได้ ซึ่งเราจะได้กำไรในรูปของส่วนต่างราคา ซึ่งจะทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนได้รับคืนจะเพิ่มสูงขึ้น

พอเรื่องเป็นแบบนี้ ก็หมายความว่า คนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบ Freehold จะได้รับผลตอบแทนถึง 2 ต่อด้วยกัน คือรายได้จากค่าเช่าและโอกาสที่จะทำกำไร จากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ถ้าในอนาคตกองทุนนำอสังหาริมทรัพย์ออกมาขาย

2) กองทุนอสังหาริมทรัพย์ แบบ Leasehold

-กองทุนจะไปลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ระยะเวลาในการเช่ามากสุดจะไม่เกิน 30 ปี โดยกองทุนจะนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่ามา เพื่อไปปล่อยเช่าต่อ และเก็บรายได้จากค่าเช่า

-ผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับคืนนั้น จะมีทั้งผลตอบแทนที่เป็นรายได้จากค่าเช่าและเงินต้นรวมอยู่ด้วย

ที่เป็นแบบนี้ เพราะมูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ ตามเวลาที่เหลืออยู่ ซึ่งเมื่อนำมูลค่าสิทธิการเช่ามาคำนวณแล้ว NAV จะลดต่ำลงไปเรื่อย ๆ จนเป็นศูนย์ ณ วันที่ครบอายุสัญญาเช่า

อ่านมาถึงตรงนี้ หลายคนอาจคิดว่า ถ้าเราเลือกลงทุนแบบ Freehold น่าจะคุ้มค่ากว่า เพราะปกติแล้ว เมื่อเวลาผ่านไป อสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะมีราคาเพิ่มขึ้น ในอนาคตก็มีโอกาสที่จะได้รับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่กองทุนไปลงทุนมาก่อนหน้า

แต่ก็ต้องบอกว่า การลงทุนแบบ Leasehold นั้น เกิดขึ้นเพราะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์

เหตุผลสำคัญคือ อสังหาริมทรัพย์นั้น มีทำเลดีมาก ๆ เจ้าของจึงมักไม่ยอมขาย และนั่นก็หมายความว่าโอกาสที่นักลงทุนจะได้รับผลตอบแทน ในรูปของค่าเช่านั้น มักสูงตามไปด้วย

เมื่อเราสนใจที่จะลงทุน ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วนั้น
นอกจากการดูว่ากองทุนนั้น มีลักษณะเป็นแบบ Freehold หรือ Leasehold
สิ่งที่สำคัญไม่แพ้กันคือ การวิเคราะห์ดูว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนนั้น มีศักยภาพในการสร้างรายได้จากค่าเช่ามากน้อยแค่ไหน

เช่น ถ้าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุน เป็นออฟฟิศหรือสำนักงาน
เราก็ต้องวิเคราะห์ว่า ออฟฟิศ หรือสำนักงานนั้น มีอัตราการเช่าพื้นที่เป็นอย่างไร มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นไหม
รวมทั้งอัตราค่าเช่า มีโอกาสปรับขึ้นในอนาคตหรือไม่

หรือถ้าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุน เป็นโรงงานหรือโกดังสินค้า
เราก็ควรต้องพิจารณา เรื่องของการขยายตัวทางเศรษฐกิจ
รวมไปถึงทำเลที่ตั้ง และสภาพการจับจ่ายของคนในพื้นที่นั้น ๆ เช่นกัน

อ่านมาถึงตรงนี้ เราน่าจะเข้าใจความหมาย ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งแบบ Freehold และ Leasehold พอสมควร

หากในอนาคตเรากำลังตัดสินใจลงทุนในกองทุนประเภทนี้
บทความนี้ก็น่าจะช่วยให้เราเลือกการลงทุน ในแบบที่เหมาะสมกับตัวเราได้ดีขึ้น ไม่มากก็น้อย..

References
-https://www.gpf.or.th/thai2019/2Member/main.php?page=23&menu=infomoney&lang=en
-https://www.setinvestnow.com/th/knowledge/article/254-mf-thematic6
-https://www.kasikornasset.com/th/market-update/Pages/Property-Fund_Leasehold.aspx
-https://www.sec.or.th/TH/Template3/Articles/2560/ac-post-25600519-REIT.pdf